7 апреля  2014 г.                                                        Руководителю Управления  Росреестра

по Вологодской  области   Тулину Д.Е.

Уважаемый Дмитрий Евгеньевич !

18 марта 2014 г. состоялось заседание Совета Вологодского филиала СРО НП «ОПКД» на котором рассматривались и обсуждались актуальные вопросы и проблемы присутствующие на сегодняшний день в работе кадастровых инженеров, и по итогам которого, было принято решение об официальном обращении к Руководителю Управления  Росреестра по Вологодской  области за разъяснением  некоторых наиболее злободневных вопросов, интересующих большинство кадастровых инженеров, ведущих кадастровую деятельность на территории Вологодской области.

1. 1.             Переход ведения государственного кадастрового учета на территории Вологодской области на систему координат – МСК-35.

Сразу следует отметить, что данная проблема в настоящее время больше всего беспокоит кадастровых инженеров, впрочем, наверное, также как и органы кадастрового учета.

К сожалению, следует признать, что органы кадастрового учета оказались не в полной мере готовы к переходу ведения ГКУ в системе МСК-35. К срокам предоставления сведений ГКН в новой системе координат претензий нет, но вот по технологии пересчета координат все же имеются определенные нарекания.  И дело не в самой формуле пересчета координат, базирующейся на совмещении пунктов триангуляции, расположенных на территории одного кадастрового района,  и не в том, что данную формулу нельзя назвать неправильной, а в том, что при данном пересчете не были учтены возможные неблагоприятные последствия и трудности в проведении кадастровых работ, не учитывалось состояние опорной межевой сети, не были проведены какие либо консультации по этому вопросу с кадастровыми инженерами.

В итоге, в настоящее время мы имеем такую ситуацию: во-первых, ключи перехода (пересчета) координат с СК-63 на МСК-35 фактически отсутствуют и попросту непригодны для применения в кадастровых работах; во-вторых, пересчет координат знаков ОМС, который должны производить органы кадастрового учета не выполнен, а кадастровые инженеры, кто как может, сами выполняют этот перерасчет.  Конечно же, такая ситуация может привести к массовым искажениям в определении местоположения границ объектов недвижимости в системе кадастрового учета, что не может не вызывать беспокойства у кадастровых инженеров.

Необходимо отметить, что в Усть-Кубинском,  Кадуйском районах, на территории г.Вологды, Череповца и других городов и районных центров Вологодской области  знаки опорной межевой сети и пункты полигонометрии в настоящее время не могут быть использованы в кадастровых работах без проведения дополнительных измерений при помощи спутниковой геодезической аппаратуры, по причине отсутствия для них координат в системе МСК-35 и соответствующих ключей пересчета.

Поэтому по данному вопросу просим вас создать рабочую комиссию по пересчету координат пунктов ОМС и полигонометрии с привлечением в нее специалистов из подрядных организаций, имеющих опыт в данной сфере, а также провести работы по пересчету координат всех имеющихся на территории Вологодской области знаков ОМС и пунктов полигонометрии в систему координат МСК-35.

2. Необходимость согласования в кадастровых работах местоположения частей границ земельных участков, являющихся смежными с земельными участками , границы которых были установлены ранее.

2.1  В связи с вступлением в силу приказа  Минэкономразвития РФ № 518 от

17.08.2012г. «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке» участились случаи отказов или приостановок при проведении кадастрового учета  образуемых или уточняемых земельных участков, в случаях когда данные участки имеют смежные границы с земельными участками, границы которых были ранее уточнены или образованы с требуемой нормативной точностью.

Наиболее наглядно это выражается при уточнении или образовании земельного участка, расположенного в границах населенного пункта, в случае когда, смежным землепользованием является земельный участок, любой другой категории, стоящий на государственном учете с нормативной для него точностью. То есть, смежные земельные участки имеют различные требования к точности определения координат. В связи с вступлением в силу вышеуказанного Приказа,  органы кадастрового учета предъявляют к кадастровым инженерам требования по определению всех характерных точек границ земельного участка с одинаковой  точностью, что ведет как следствие к необходимости «переуточнения» участка границы, который в свое время был уточнен с требуемой нормативной точностью.  В результате этого возникает необходимость  включения в состав межевого плана дополнительного раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях» в отношении смежного земельного участка, и самое главное, в «пересогласовании» данного участка границы со смежными землепользователями и землевладельцами.

Проблема заключается еще и в том, что среди работников филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области нет однозначного понимания данного вопроса и некоторые межевые планы с описанной выше ситуацией и без проведения «пересогласования» имеют положительное решение.

Следует отметить, что согласно п.6 ст.4 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению. Отсюда можно полагать, что у кадастровых инженеров нет оснований в вышеуказанной ситуации проводить «переуточнение» и «пересогласование» частей границ земельных участков, которые были уточнены ранее с требуемой нормативной точностью.

И если  вопрос «переуточнения», то есть, определения координат характерных точек части границы со смежным земельным участков и включение в межевой план дополнительного раздела, не вызывает у кадастровых инженеров особого труда, то вопрос о «пересогласовании» может значительно затянуть сроки выполнения кадастровых работ. Особенно это касается тех случаев, когда смежными земельными участками являются земли лесного фонда, находящееся в собственности РФ и  земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в общей долевой собственности.

2.2 Кроме того, хотелось бы обратить внимание на следующую проблемную ситуацию при согласовании смежных границ, появившуюся в связи с включением в Закон о Кадастре в статью 25 дополнительной части 3.1. введенной в действие Федеральным законом от 23.07.2013 г. N 250-ФЗ с 1 октября 2013 года.  В данном случае  речь идет о необходимости проведения того же «пересогласования» границ, но уже в ситуации, когда при уточнении границ  или образовании земельного участка, уточняется часть границы смежного участка, границы которого были установлены ранее, но с недостаточной  точностью.  Согласно изменениям в Законе о кадастре в части 3.1 статьи 25 следует, что в вышеуказанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Наиболее остро эта проблема проявляется в ситуациях, когда смежными земельными участками, являются земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности и когда участниками долевой собственности не выбрано  официального (согласно протоколу общего собрания) доверенного лица. При проведении кадастровым инженером согласования местоположения границ посредством публикации в СМИ в полном соответствии с Законом о Кадастре (ст.39. ч.8, п.2), органы кадастрового учета принимают решения об отказе в проведении кадастрового учета или внесения изменений об объекте недвижимости, ссылаясь уже на статью 25 ч.3.1.

Считаем, что в данном случае, имеет место  явное противоречие в Законе о Кадастре между положениями, указанными в статье.39 ч.8 п.2 и в статье 25 ч.3.1., которое существенно осложняет работу кадастровых инженеров в подобных ситуациях, когда получить личную подпись множества участников долевой собственности попросту не представляется возможным по причине отсутствия их адресов или смерти.

Известны случаи, когда при уточнении земельного участка, приходилось отменять результаты межевания смежного с ним участка, именно из-за того, что границы последнего  уже были ранее установлены , но с недостаточной точностью , а  правообладатель этого земельного участка умер, не оставив юридических наследников.

1. 3.      Несоответствия в местоположении границ населенных пунктов, сведения о которых внесены в ГКН на основании утвержденных генеральных планов развития поселений.
   

В последнее время причиной многочисленных отказов и приостановок в проведении кадастрового учета служит пересечение границ уточняемых ранее учтенных земельных участков с границами населенных пунктов, установленных на основании утвержденных генеральных планов развития поселений, данные о которых внесены в ГКН в порядке информационного взаимодействия.

Это объясняется, тем, что при разработке генеральных планов органами архитектуры администраций муниципальных районов или другими подрядными организациями, далеко не всегда имеющих опыт  работ в этой сфере,  очень часто не учитываются сведения, содержащиеся в ГКН.В том числе: границы кадастровых кварталов, имеющиеся границы населенных пунктов, сведения о земельных участках, как внутри границ населенных пунктов, так и на территориях намеченных к включению в расширяемые границы поселения. Бывают случаи, когда генеральные планы разрабатываются на основе материалов топографической съемки, выполненной в условной системе координат, а то и вовсе на основе картографического материала масштаба 1:10 000.

Все эти недоработки приводят к тому, что кадастровые инженеры при уточнении границ земельных участков, расположенных вблизи новых проектируемых границ населенных пунктов, сталкиваются с практически неразрешимыми проблемами, когда границы генеральных планов по координатам внесенным в ГКН, пересекают фактические границы уточняемых земельных участков.  Вопрос о корректировке границы поселения по генеральному плану трудноосуществим, проводится по инициативе органов местного самоуправления и занимает длительное время, в результате чего кадастровый инженер зачастую сталкивается с дилеммой: или расторгать договор с заказчиком, или вносить неправильные, а фактически, ложные сведения о фактических границах уточняемых земельных участков.

1. 4.            Проблемы в получении копии межевого плана в органах кадастрового учета.

Известно множество случаев, когда при внести в ГКН сведений об уточняемом или образуемом земельном участке, кадастровый инженер вынужден исправлять ошибки своего «нерадивого» коллеги, допущенные им в кадастровых работах по смежному земельному участку.

Часто, чтобы исправить данную кадастровую ошибку, и доказать свою правоту, кадастровый инженер помимо проверки результатов своих работ, должен проверить и работу своего «предшественника», для чего использует материалы, на основании которых и вносились в ГКН сведения о данном земельном участке.

И если с получением землеустроительных дел (когда межевание земельных участков. проводилось до 2008 года), хранящихся в территориальных органах Росреестра, не возникает никаких проблем, то получить копию межевого плана в органах кадастрового учета фактически невозможно.

Не смотря на то, что Законом о Кадастре (статья 14) декларированы общедоступность сведений, содержащихся в ГКН и предусмотрен порядок получения копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости, к которым относится и межевой план, а также установлены расценки на предоставление данной услуги в размере 800 рублей, органы кадастрового учета отказывают в предоставлении данных документов.

При этом они ссылаются на Федеральный Закон № 152-ФЗ от 27.07.2006 г. «О защите персональных данных», особенно когда в межевом плане в акте согласования границ земельного участка  имеются сведения о паспортных данных физических лиц. Действительно, в данном случае, действия работников ОКУ нельзя назвать неправомерными, и в то же время кадастровый инженер лишается возможности провести грамотный точный анализ допущенной ошибки, при этом акт согласования границ земельного участка, является одним из самых важных документов, содержащемся в межевом плане.

Учитывая вышеизложенное, в целях улучшение качества кадастровых работ, предотвращения внесения системных грубых ошибок и искажений в сведения государственного кадастра, просим Вас разъяснить позицию Управления Росреестра  по Вологодской области по вышеперечисленным проблемам (по всем 4 пунктам) и дать конкретные пояснения и рекомендации по их разрешению.

Председатель Совета СРО НП «ОПКД»

Вологодского филиала                                                                                         Соколов В.А.

Директор Вологодского филиала

СРО НП «ОПКД»                                                                                             Кудрявцева Е.Л.